527上海楼市新政对酒店式公寓的影响
2024/05/29    359 阅读量

根据2024年5月27日上海购房最新政策,上海非沪籍购房5年社保变3年,首套首付降至20%、二套首付降至35%,非沪籍单身人士可购外环内二手房,取消离异家庭限制,多孩家庭可多购1套等。这些政策无疑会增加将近一半的市场购买力,而与此同时,原本想要购买酒店式公寓的潜在客户必然会受到一定的影响。

酒店式公寓,从买卖的角度来讲,也就是不限购公寓,也可以说是商住两用公寓,多以立足在商圈高端商场附近为特点。例如背靠恒隆广场的上海商城、嘉里中心的嘉里公寓、陆家嘴的丽晶汇、国金汇等。

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上海酒店式公寓丨Kerry Residence 嘉里公寓


但也有一部分的不限购公寓,是以酒店式公寓为卖点,但实质上是没有高端商圈加持,也并未由固定的品牌并提供服务的公寓,只因为它是50年产权,具有不限购的特质,所以在推广的时候,打上了“酒店式公寓”的标签,而这一部分公寓,在上海楼市新政的实施下,势必会受到影响。

原本大多数公寓客户,尤其是自住的,这一部分以来沪工作的白领为主,之所以购买公寓,就是因为之前上海购房政策的影响,必须要社保5年并且非单身才可以购买。而现在,只需要社保三年,并且非单身也可以购买所有的二手房和外环的部分新房。这几乎就等于把这部分公寓的自住客给空场了。

购买不限购公寓的客户,还有相当大的一部分是投资客。在过去的十几二十年里,不少投资不限购公寓的客户都赚到了大钱。例如我有些客户反馈的,当初不到一百万买的公寓,不仅租金收够了持有期间的所有月份,而且在前几年卖掉的时候,售价也翻了将近十倍。所以在这一阶段赚到钱的客户,往往还会在看有没有特别好的不限购公寓可以入手的。但是因为上海购房资格的放宽,导致购买不限购公寓的客户实质上会减少一大半,所以这部分的投资客想必也会减少。

简言之,上海购房政策的放宽,对不限购五十年产权的公寓是一个将近毁灭性的打击。

但除了外部政策的影响,事实上,一些不限购公寓的自身特性也限制了它的购买价值。

目前市面上的大多数不限购公寓,实质上是从写字楼、办公楼旧改成公寓进行出售的。随着办公楼空置率的上升,以及上海住宅租金普遍水涨船高,开发商经不住诱惑,拿下了一部分的写字楼改造公寓,打造成所谓的“酒店式公寓”。这些“酒店式公寓”不仅居住体验与真正的酒店式公寓千差万别,更重要的是它其实是致命的,因为这样的改造本质上并不合规。而且这样的公寓单价其实也并不便宜,上海市中心普遍需要五六万甚至十来万的单价。另外,不限购公寓的水电普遍是商用标准的。如今水电费标准的上调,也意味着不限购公寓的持有成本在上涨。如果想要出售的话,在稀疏的购买群体里,也是个问题。


      不限购不限贷公寓敲开上海楼市的第一扇门

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那是不是所有的酒店式公寓都不值得购买?


——显然,不是的。

酒店式公寓不可避免已经成为了一种全球化的生活方式趋势。人们的都市漂流生活,享受精致的、高奢的服务等,都离不开酒店式公寓。但能为这些生活方式提供支撑的,只有真正高端的酒店式公寓,让你每日享受宾至如归的居家生活,免除生活杂务所带来的烦恼。但通常这种运营得特别好,各方面都好评的公寓,是不会出售的。


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作为酒店式公寓以及不限购的宝格丽BVLGARI


宝格丽公寓作为全球知名的公寓品牌,背靠苏河湾的高端顶豪塔尖地带,连动静安和陆家嘴之间,虽然没有大型购物中心,但目前依然运营稳定,而且在开发时就有区分酒店部分以及公寓部分,公寓有部分小业主持有,有的小业主选择出售。


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目前在售的乌南396项目:位置法租界老洋房社区乌鲁木齐南路396弄近肇嘉浜路,定位为顶级私密珍品艺术官邸,可住宅可商用酒店式公寓,户数少、私密,带服务,有会所私人画廊私人宴会室,顶层休闲私人露台,相对低调奢华,意式风格。


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   目前在售的御华山商办公寓,属于可以典藏级别的天际塔尖资产,售价9000万。


 

所以,酒店式公寓,大多数适合资本的整体收购,并不适合我们散客单独购买。如果真的特别喜欢酒店式公寓,那么一定要认准公寓的品牌,不然等于买了一只天天想飞鸡窝的鸟而已,非但没有情绪价值,还闹心不讨好。

再回到上海楼市新政对酒店式公寓的影响,它对酒店式公寓的租赁也是有影响的。毕竟中高端酒店式公寓的租金基本在几万/套/月,如果三五年的租金能买下一套还不错的住宅,想必这会动摇一部分的中产客户对酒店式公寓的热情。对于作中产居家定位的酒店式公寓也许该考虑一下价格调整。但在高端客户的层面,情迷酒店式公寓,并不在于租售比,而在于服务以及品牌精神的认可,对酒店式的生活方式的追求,而这部分客户,无论怎样,雷打不动地还是会选择酒店式公寓。

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