根据2024年5月27日上海购房最新政策，上海非沪籍购房5年社保变3年，首套首付降至20%、二套首付降至35%，非沪籍单身人士可购外环内二手房，取消离异家庭限制，多孩家庭可多购1套等。这些政策无疑会增加将近一半的市场购买力，而与此同时，原本想要购买酒店式公寓的潜在客户必然会受到一定的影响。
酒店式公寓，从买卖的角度来讲，也就是不限购公寓，也可以说是商住两用公寓，多以立足在商圈高端商场附近为特点。例如背靠恒隆广场的上海商城、嘉里中心的嘉里公寓、陆家嘴的丽晶汇、国金汇等。
但也有一部分的不限购公寓，是以酒店式公寓为卖点，但实质上是没有高端商圈加持，也并未由固定的品牌并提供服务的公寓，只因为它是50年产权，具有不限购的特质，所以在推广的时候，打上了“酒店式公寓”的标签，而这一部分公寓，在上海楼市新政的实施下，势必会受到影响。
原本大多数公寓客户，尤其是自住的，这一部分以来沪工作的白领为主，之所以购买公寓，就是因为之前上海购房政策的影响，必须要社保5年并且非单身才可以购买。而现在，只需要社保三年，并且非单身也可以购买所有的二手房和外环的部分新房。这几乎就等于把这部分公寓的自住客给空场了。
购买不限购公寓的客户，还有相当大的一部分是投资客。在过去的十几二十年里，不少投资不限购公寓的客户都赚到了大钱。例如我有些客户反馈的，当初不到一百万买的公寓，不仅租金收够了持有期间的所有月份，而且在前几年卖掉的时候，售价也翻了将近十倍。所以在这一阶段赚到钱的客户，往往还会在看有没有特别好的不限购公寓可以入手的。但是因为上海购房资格的放宽，导致购买不限购公寓的客户实质上会减少一大半，所以这部分的投资客想必也会减少。
简言之，上海购房政策的放宽，对不限购五十年产权的公寓是一个将近毁灭性的打击。
但除了外部政策的影响，事实上，一些不限购公寓的自身特性也限制了它的购买价值。
目前市面上的大多数不限购公寓，实质上是从写字楼、办公楼旧改成公寓进行出售的。随着办公楼空置率的上升，以及上海住宅租金普遍水涨船高，开发商经不住诱惑，拿下了一部分的写字楼改造公寓，打造成所谓的“酒店式公寓”。这些“酒店式公寓”不仅居住体验与真正的酒店式公寓千差万别，更重要的是它其实是致命的，因为这样的改造本质上并不合规。而且这样的公寓单价其实也并不便宜，上海市中心普遍需要五六万甚至十来万的单价。另外，不限购公寓的水电普遍是商用标准的。如今水电费标准的上调，也意味着不限购公寓的持有成本在上涨。如果想要出售的话，在稀疏的购买群体里，也是个问题。
那是不是所有的酒店式公寓都不值得购买？
——显然，不是的。
酒店式公寓不可避免已经成为了一种全球化的生活方式趋势。人们的都市漂流生活，享受精致的、高奢的服务等，都离不开酒店式公寓。但能为这些生活方式提供支撑的，只有真正高端的酒店式公寓，让你每日享受宾至如归的居家生活，免除生活杂务所带来的烦恼。但通常这种运营得特别好，各方面都好评的公寓，是不会出售的。
目前在售的乌南396项目：位置法租界老洋房社区乌鲁木齐南路396弄近肇嘉浜路，定位为顶级私密珍品艺术官邸，可住宅可商用酒店式公寓，户数少、私密，带服务，有会所私人画廊私人宴会室，顶层休闲私人露台，相对低调奢华，意式风格。
目前在售的御华山商办公寓，属于可以典藏级别的天际塔尖资产，售价9000万。
所以，酒店式公寓，大多数适合资本的整体收购，并不适合我们散客单独购买。如果真的特别喜欢酒店式公寓，那么一定要认准公寓的品牌，不然等于买了一只天天想飞鸡窝的鸟而已，非但没有情绪价值，还闹心不讨好。
再回到上海楼市新政对酒店式公寓的影响，它对酒店式公寓的租赁也是有影响的。毕竟中高端酒店式公寓的租金基本在几万/套/月，如果三五年的租金能买下一套还不错的住宅，想必这会动摇一部分的中产客户对酒店式公寓的热情。对于作中产居家定位的酒店式公寓也许该考虑一下价格调整。但在高端客户的层面，情迷酒店式公寓，并不在于租售比，而在于服务以及品牌精神的认可，对酒店式的生活方式的追求，而这部分客户，无论怎样，雷打不动地还是会选择酒店式公寓。
